賃貸契約における「原状回復」とは「入居したときと同じ状態」に物件を回復することです。

オフィス契約が終了する際に、原状回復をどこまで行うかは契約書で内容を確認しますが、一般的に賃貸オフィス・事務所は全て借主負担とする契約が多いです。

原状回復をどこまでやるのか、工事費用の負担の範囲をちゃんとオーナー側と交渉をしないとトラブルになる事も多いです。
スムーズに移転するためにも、契約書を前提に原状回復の考え方を理解し、リフォーム業者の選定やスケジュールを事前に準備しておきましょう。

原状回復の具体的な修繕箇所

どこを原状回復したらよいのでしょうか、一般的に次のようなケースがあります。

・壁・天井・床・水廻りのクリーニング清掃
・壁紙・床板・天井ボードの張替えや再塗装
・パーテーション・カーペットの撤去
・電気や電話配線の撤去
・家具・照明器具・備品の撤去
・ネオンや看板などの撤去

他にも工事や改修が必要な箇所が発生する場合もありますので、契約書で規定している範囲を必ずチェックしてください。

オフィス原状回復工事の流れを確認

オフィスの原状復帰について具体的な流れを解説します。

契約内容をしっかり確認し、トラブル防止のためにも、しっかりと準備に取り掛かりましょう。
キチンと段取りをして工事のスケジュールが遅れないように計画して、オーナーとテナントの双方が納得できる交渉をします。

賃貸借契約書で範囲を確認

現在入居しているフロアの退去日については契約書でチェックし、退去日までに工事を完了し明け渡すのが必須です。
中途解約のケースなど解釈が難しい場合は管理会社に確認しておきます。
オーナー側にも賃貸契約書で原状回復義務の範囲、また過不足などをすり合わせをするために確認します。

リフォーム業者へ問い合わせ

賃貸借契約書になければ、ビル管理会社が指定するリフォーム業者で必ず工事をする必要はありません。
安い業者が見つかればコスト削減になりますが、それより契約書通りに工事を遂行し、追加工事が発生せず退去日までに原状回復を完了できる見通しがしっかりたっている安全な業者に依頼します。

事前に契約内容や物件の住所、間取り、設備など、現在の現状を提示できる準備をしておきましょう。
自社のビルや地域で依頼ができる、内装施工会社を3～4社ピックアップして問い合わせましょう。

原状復帰とあわせて移転先のオフィス・テナント改修工事もやってくれる業者を選ぶと効率的です。
また移転先の改装に補助金・助成金も踏まえて情報のチェックも怠りなくしておきます。

現地調査と工事内容の決定

工事内容や費用の相違をなくすために、業者に実際に現地で見積もりに来てもらい現状を直接確認してもらいます。

契約書の範囲確認をしてから、契約満了日よりも前に余裕を持って見積もりを頼みましょう。
その際、業者から適切なアドバイスをもらいつつ、信頼のおける施工会社かどうか業者を選定します。

「高く見積もられているの？」と疑いがあり、費用の相場を知りたい場合は、やはり複数の業者から見積もりをもらうのがベターです。
相見積もりは業界でも通例ですので、業者に気を使う必要はありません。

見積もりとスケジュールの確認

工事期間はオフィスの規模にもよりますが、着工から終了まで約二週間程度から約一ヶ月程度かかるのが一般的です。

引越し業者のスケジュール的に、特に三月から四月が繁忙期なので予約を取りにくく、思っていた日程より先になる場合があります。
ビル管理会社に解約を申し出た後に、さっそく引越し業者とリフォーム業者の選定を同時に段取りし、なるべく早い時期に業者と日程を決定します。

工事をする箇所によっては、工事不可の日がある場合がありますので、工事前に必ず管理会社に問い合わせます。

本契約と工事着工まで

リフォーム業者と本契約を結び、打ち合わせをしながら原状回復工事を進めていきます。
工事内容について定期で中間報告をしてもらい、合意した内容通りに施工が進んでいるかなどを確認するようにしましょう。
特に工事中に共用部分や他のテナントに迷惑になる行為がないかチェックする必要もあります。

工事完了前確認とオフィスの引き渡し

工事が完全に終了し引き渡しされる前に、工事内容が予定通り完了しているとしっかりとチェックしてから、オフィスの引き渡しをします。

オーナーや管理会社に対して、引き渡し時に意見の相違がないようこの時点で必ず確認を取っておきましょう。
工事前と工事後に写真を撮っておくとトラブルがあった時の証拠になります。

原状回復のトラブルを防ぐ注意点

施工後のトラブルを防ぎスムーズな原状回復を行うために留意しておきたいポイントを紹介します。

指定以外のリフォーム業者に依頼する場合は、必ず賃貸借契約書の契約内容に基づく工事にすることが大切です。
特に原状回復費用と業者選び、必要な回復の範囲、契約期間内のスケジュール遂行が重要なポイントになります。

原状回復工事の費用の目安は？

以下は原状回復工事の相場の目安になります。

・小規模～中規模オフィス（三十坪以下）の場合は、坪単価で約二万円程度～約五万円程度が相場。
・大規模オフィス（百坪以上）の場合は、坪単価で約五万円程度～約十万円程度が相場。

原状回復の費用は、建物の築年数や地域、ビルの設備によって相場価格が変動します。

見積書内容をチェックするポイント

見積書の床面積が図面と同じ寸法で計算されているか、壁の中心を基準に測る壁芯面積で再確認しましょう。
床面積がざっくりと広めに計算されると、見積金額がそのぶん高くなってしまいます。

また「○○工事一式」や「一般管理費」というざっくりな表現で一括りにしている場合があります。
これは見積金額を上乗せする常套手段ですが、作業の内容、材料費と施工費ごとの単位・単価・数量の明記が必要で、業者に工事内容の再確認をとる必要があります。

また床や壁など一部のみ補修で済むものを全面的に変えてしまうケースや、共用スペースなど義務の範囲外でも工事費用に含めて高額な見積もりを提出する業者も少なくありません。

スケジュールは余裕を持つ

住居物件の場合は原状回復工事は入居者の退去後にしますが、オフィス物件の場合は賃貸契約期間内に工事を完了するという契約が多いです。

原状回復が終わる日から工事期間を逆算して、工事の開始日を割り出し、余裕を持って段取りします。
同じ大きさの事務所でも修繕箇所が多いと費用はかかりますし、使用期間が長い場合は工事期間もそれだけ長くなります。