賃貸物件や賃貸オフィスなどを借りていて、退去しようとする際にトラブルになりがちなのが「原状回復」です。
今回は特に天井の原状回復について、詳しく解説していきたいと思います。

賃貸では退去時に原状回復義務がある

賃貸物件では、借主が退去する際には部屋を元の状態に戻さなくてないけない義務があります。
これを「原状回復（原状復帰）」と言います。

元通りにするといっても、全て元通りにしろというわけではありません。
部屋に住んでいれば床や壁など、特に何もしなくても自然に傷や凹み汚れがついてしまいます。

これらの自然な劣化（経年劣化といいます）については、回復義務はありません。
ただし、借主の故意や過失が原因でできた汚れや破損などについては貸主の責任において借りる前の状態に戻す必要があります。

原状回復が必要な範囲とは

原状回復が必要とされる範囲については、仲介不動産業者や契約内容によって違っていて、ハッキリと明確に決まっているわけではありません。

そのため、賃貸において退去する時に原状回復義務の有無についてトラブルになることも少なくないのが現状です。

原状回復にかかる費用の負担割合についてはケースバイケースなので、個別に不動産業者と交渉するしかないでしょう。
国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という原状回復についての指針を定めています。

一定の指標となりますので、原状回復トラブルになった際は参考にしてみるのもいいかと思います。

自分での修復が可能ならDIYしよう

では、経年劣化ではない自分の故意・過失によって修復しなければいけない場合はどうすればいのでしょうか。

ちょっとした穴や傷、汚れであればDIYによって自分で修復も可能です。ホームセンターに行けば修復材や道具はいくらでも揃いますし、費用も安価で済みます。

例えば、天井に開いた少しの穴や凹み、ひび割れなどであれば専用のパテで埋めれば済みますし、もっと簡単に貼るだけで傷が隠れるシールなどもあります。

また、範囲の狭いクロスの張り替えも修復用のシートであったり、少量のクロスを買ってくれば業者に依頼するまでもなく自分で回復作業が可能です。

補修材料や必要な道具はホームセンターやネット通販で簡単に入手できますので、チェックしてみるといいでしょう。

天井の回復工事が必要なケース

通常の使用の範囲であれば天井の修復を業者に依頼しなければいけなくなる状態にはならないかと思います。
とはいえ、自分だけでは原状回復が困難な場合はリフォーム業者などに依頼するしかありません。

例えば、
・天井に大きな穴が開いたり天井ボードそのものが壊れたりしてボードの交換が必要ケース。
・破損したクロスの範囲が広く全体を張り替えないといけないようなケース。
・雨漏りや上階からの水漏れでシミが広範囲に広がっているケース。
・タバコのヤニなど頑固な汚れが掃除で綺麗にならないようなケース。
などです。

このような場合は、やはり回復工事を施工してくれる業者にお願いするようにしましょう。

天井の回復工事にかかる費用相場は？

それでは、原状回復工事を業者にお願いした場合にかかる費用はどうなっているのでしょう。

以下が修復箇所別の費用目安です。
・天井の穴の補修（3万円前後）
・クロスの張り替え（800円程度〜1500円程度/㎡）
・石膏ボードの張り替え（3万円程度〜6万円程度/20㎡）
この他にも修復工事が必要なケースはあると思いますが、大半はこんな感じでしょう。
回復工事にかかる費用は、修復する箇所やその破損の度合い、依頼するリフォーム業者によっても変わってきます。

回復工事の費用を安くするコツ

引っ越し時には出費も多くなるので、回復工事費用はできるだけ安く済ませたいもの。
回復工事を安く済ますコツは、複数の業者に連絡をとり相見積もりをもらうことです。

複数の見積もりを比較して一番適当だと思う業者に依頼すれば出費が抑えられます。

オフィスの天井の原状回復は原則自己負担

事務所としてオフィスを賃貸した場合は個人で部屋を賃貸した場合と違い、ほとんどのケースで原状回復義務が求められます。

回復工事にかかる費用負担については諸々の契約にもよりますが、大抵は基本的に自己負担になると考えていいです。
したがって、オフィスを退去する際には天井も借りる前の状態に戻さなければいけませんので注意してください。

オフィスの原状回復工事のスケジュール

オフィスの場合、明け渡し予定日までに原状回復を完了しておかないといけないことになっています。
オフィスの回復工事は、依頼から施工までに2週間程度〜1ヶ月程度かかるので事前に余裕のあるスケジュールを組む必要があります。

また、オフィスによっては天井や床など特殊な素材やデザインだった場合は、さらに時間がかかることもありますので業者に確認するようにしましょう。

原状回復トラブルを回避するためのポイント

前にも述べましたが、オフィスや賃貸マンション（アパート）を退去する際には、原状回復義務の有無をめぐってトラブルに発展するケースがよくあります。

多くの場合で問題になりやすいのは、部屋についた汚れや凹みなどが経年劣化なのか借主の過失（故意）なのか、回復にかかる費用負担の割合はどうなのかなどです。

そんな時は、契約書や特約を確認して話し合いをすることになると思います。
あるいは、国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに話し合いをするとスムーズに交渉が進む場合もあります。

そこで、そもそも原状回復トラブルに巻き込まれないようにするのが得策です。

そのためには、部屋を借りる時に部屋（オフィス）の隅々まで写真を撮っておくことがポイントです。
そうすれば、退去時に借主に責任があるかどうか判別しやすくトラブルになりにくいです。

まとめ

退去する際に天井の原状回復が必要な場合は、まず自分で修復可能かどうかを冷静に判断しましょう。
もし業者に依頼する必要があれば複数業者に相見積もりをもらい比較検討しましょう。

オフィスではほぼ自己負担、日程も1ヶ月かかることもあるので余裕をもって計画すること。
原状回復でトラブルにならないように借りる時に部屋の隅々まで写真を撮っておきましょう。