賃貸住宅や店舗では借主が退去する時に借りた時と同じ状態に戻すという原状回復をする必要があります。
原状回復とは借主が使用してから変化したてしまった部分を元の状態へ戻すことです。

しかし賃貸住宅の場合では、原状回復という言葉は、オーナーが新しい入居者が来る前にリフォーム業者に工事を依頼する時に使うのが一般的です。

この記事では退去する時の原状回復の対象となる範囲や住宅とオフィスの違いなどを解説しています。

賃貸住宅の原状回復で借主が負担する範囲とは？

賃貸住宅の原状回復は、正確には入居前の状態に戻すということではありません。
借主が故意にまたはうっかり壊してしまったり、掃除を怠ったために壊れた部分が原状回復の対象になります。

その中には壁のクロスや床などが含まれ、破損していなかったならこうなっていたであろうという状態に戻すことを意味します。

それでフローリングが日焼けして色落ちした場合やオーナーが雨漏りを修理してくれなかったために発生した床の腐食などは原状回復の対象には含まれません。

このように自然に劣化した部分は、そのままの状態でオーナーへ返しても良いと考えられています。

一般に原状回復の工事は、天井や壁、床の補修、ふすまや障子の張り替えなど部屋の中の部分が対象になり、外壁やベランダなどの外の部分はオーナーが防水工事をする会社に依頼します。

原状回復をする際にかかる費用はどのくらい必要か？

原状回復の費用については工事を担当する会社や業者によって値段が変わります。
そして多くの場合には管理会社やオーナーが工事や修復を担当する会社を決めます。

これは賃貸の契約書に原状回復を行う会社は貸主が決めて、借主は選べないという規定があるからです。

原状回復をする義務が起きるのは、借主が故意にまたうっかり壊してしまった場合に生じるので、借主が壊した部分をオーナーに内緒で勝手に修理してしまうと後からトラブルが起きるかもしれません。

原状回復を行う業者がオーナーから指定されている時には、オーナーの決定に従うようにしましょう。

生活をしていると壁に物をぶつけてしまい、穴が空くことがあります。また棚や掛け時計を吊り下げる時にネジや釘で固定しますが、ネジ穴や釘穴も原状回復工事の対象になります。

壁穴の原状回復の費用は約2万円程度から約5万円程度と言われています。
天井穴の原状回復工事に掛かる費用も約2万円程度から約5万円程度です。

クロスが全体的に破れていたり、子供の落書きが多い時には、部屋全体の壁紙を張り替える必要があります。

張り替える壁の面積によっても値段は変わります。また壁紙は質によって値段が異なりますが、1m平方約1,000円程度から約1,500円程度が相場です。

さらにタバコのヤニで天井まで黄ばんでいる時には、壁だけでなく天井も張り替えることになるので注意が必要です。
一般的に壁や天井の壁紙の張り替えでかかる費用は約3万円程度から約4万円程度と言われています。

またクロスだけではなく、その中の石膏ボードまで壊してしまった時には、石膏ボードも取り替える必要があり、ボードの大きさによっても値段は変わります。

取り換えた石膏ボードの上にはクロスも張らないといけないので、石膏ボードとクロスの両方の費用がかかります。
そのため壁や天井のボードを取り替える時には約3万円程度から約6万円程度の費用がかかります。

オフィスの原状回復について

オフィスを退去する時には家の場合と同じように、借りた時の状態に戻してオーナーに返さなければなりません。
しかしオフィスは、仕事しやすい環境を作るために部屋の中が変化しているケースがほとんどです。

 

オフィスの原状回復の対象になる部分をオーナーと確認しておかないと、トラブルが発生することがあります。

オフィスの原状回復では、電気工事や設備工事を行うので、オフィスが入っている建物に詳しい業者が工事をした方が望ましく、ビルの管理会社が原状回復工事を行う業者を決めます。

オフィスを退去する前に行うのは部屋の中の間仕切りを撤去する、床のタイルを貼り替える、クロスの張替や壁の塗装、天井ボードの取り換え、借主が新しく取り付けた照明を撤去する、窓やブラインドの清掃などが上げられます。

オフィスの退去の時には、原状回復の工事はすべて借主の負担になります。

どれほどまで原状回復するかは契約によって異なりますが、間仕切りや照明など借主が新しく設置した物は撤去する、移動した物は元に戻す、使った物は清掃することなどが含まれます。

オフィスのような貸店舗とアパートやマンションのような賃貸住宅では原状回復の概念が異なります。

賃貸住宅は借主が故意に、またはうっかり壊してしまったり、掃除を怠ったために壊れた部分だけが原状回復の対象で、劣化や通常の消耗とみなされる部分はオーナーが負担してくれましたが、貸店舗の場合には全て借主の負担で原状回復をしなければなりません。

故意に壊した部分だけでなく、クロスやタイルカーペットなどは日焼けや通常の消耗であっても、借主に原状回復の義務があります。

オフィスの原状回復工事ではスケルトン工事が必要か？

借主が入居する前に天井がスケルトンであった場合、原状回復工事でもスケルトン工事をしなければなりません。

スケルトンとは間仕切りや天井、床材を取り払うだけでなく、エアコンや電気の配線、換気扇もすべて取り外し建物の構造体だけを残すことです。

スケルトン状態とは天井や壁のコンクリートが見えていて、空調のダクトや電気の配線もむき出しになっているような状態です。
つまりスケルトン工事とは、天井や壁のコンクリートが見える状態にする工事の方法です。

飲食店として店舗を借りていた場所を退去する時には、次の借主もまた飲食店をするとは限らないので、オーナーからスケルトン状態に戻すように要求されます。

しかし事務所として借りていたスペースであれば、ほとんどの場合スケルトン状態に戻すような要求はありません。
細かい部分は契約書の内容によっても違うので、新しく入居する時には注意して確認しましょう。