賃貸住宅では入居者は借りていた家を退去する時に、借りた時と同じ状態に戻す原状回復をする必要があります。

入居者が退去する時にオーナーと問題になりやすいのも原状回復が原因です。
ちなみに原状回復の全ての汚れや工事費用を入居者が負担しなければならないとは限りません。

しかし原状回復の範囲や義務についてはオーナーと入居者の間で誤解があることが多いようです。
この記事では原状回復の意味や方法について紹介しています。

原状回復とガイドラインの関係

入居者は退去する時に、全ての汚れや壊れた場所を元に戻さなければならないわけではなく、汚れや破損が劣化によるものなのか、原状回復の範囲に当たるのかで誰が負担するのかが決まります。

国土交通省は経年劣化や原状回復の概念を分かりやすくまとめたガイドラインを準備しています。

それまでは原状回復の定義がはっきりせず、入居者とオーナーの間で頻繁にトラブルが起きていましたが、ガイドラインが出たおかげで大分トラブルが減りました。

ガイドラインの内容は、あくまで一般的な基準を示したものなので、法的な強制力はありません。

しかしガイドラインの内容は退去する時の費用を誰が負担するかを考える上で、参考になるので良く確認しましょう。

経年劣化とはどんなことか？

経年劣化とは、月日が経つにつれて品質が低下する現象のことです。
一例として日差しの関係で壁やフローリングが変色したり、風や湿気でゴムやネジが劣化することもあります。

こうした現象は時間の経過と共に自然に劣化していくことで、経年劣化と呼ばれています。経年劣化と同様なのが通常の損耗です。

ベッドやイスなどを置くと、フローリングにへこみが出来たり、冷蔵庫やテレビを置いた壁の部分には電気で焼けた跡などが残ります。

このように入居者が故意に傷つけたわけではなく、普通に生活していて出来る傷や汚れを通常の損耗と判断されます。

なお画びょうの穴も通常使用の範囲内として扱われます。

国土交通省のガイドラインでは、経年劣化や通常の損耗が原因で修繕する費用については、オーナーが負担すると決められています。

しかし賃貸借契約では原状回復の時に特約があることも多く、例えば網戸は何もしなくても日差しが当たれば劣化しますが、修繕の費用はオーナーではなく、入居者が負担することになっています。

この特約に関しては、契約書に詳しく書かれているので内容を良く確認しましょう。

原状回復で対象になる範囲について

賃貸住宅に住むと入居者には原状回復をする義務が発生します。

原状回復では故意に壊したり、不注意で破損したり長い間清掃をしなかったので汚れた跡など、使用に問題があった場合の修繕の費用は入居者が負担します。

例えば家具を移動させた時に引きずって床に傷が付いた時や、飲みこぼしをそのままにしてシミになり変色した跡や、清掃を怠ったためにできた浴室やトイレの水垢、油汚れが酷くて使用できなくなったキッチンの換気扇などが該当します。

また入居者がヘビースモーカーでタバコが原因の壁の黄ばみも自然に変色したわけではないので、原状回復の対象になります。

経年劣化か原状回復の対象かを判断する

キッチンの油汚れや水垢、浴室のカビなど、水回りの汚れに関してはその汚れが通常の範囲内なのか、修繕が必要かを判断します。

余りにも汚れが酷い時には、修繕費用は入居者の負担になります。
例えば油汚れが酷くて換気扇のプロペラが回らない時の修繕は、入居者が費用を負担することになります。

もしクリーニングすれば直る軽い症状であれば、負担する費用もそれほどかかりませんが、換気扇そのものを交換する場合には負担する金額が大きくなります。

キッチンの汚れをクリーニング業者に依頼した時の相場は15,000円程度から25,000円程度です。

もちろん換気扇に付いた焦げや油汚れは簡単には落とせないので、汚れの程度によって清掃の値段も変わります。それで毎日小まめにキッチンの汚れを落とすようにして、油汚れが酷くならないように気を付けましょう。

またレンジの周りに、汚れを防ぐシートなどを貼っておくと油汚れを軽減できます。

キッチンの油汚れが酷くクロスを張り替えることになっても、費用は必ずしも全額を入居者が負担するとは限りません。

例えば新築の物件で入居してから1年未満で壊してしまった場合と、10年以上住んで壊れた場合では、経年劣化や通常の損耗の影響も加味されるので、長期間住み続けた家であれば、原状回復の範囲についてもオーナーに相談することがます。

普段のメンテナンスと敷金について

オーナーは家賃が滞納された時や、原状回復で修繕する可能性を考えて、入居者が住む前に敷金を預けるように要求します。

もちろん預けたお金なので退去する時に返されますが、全額が返されるとは限りません。
退去する時には原状回復でかかる修繕の費用が引かれて、残りの金額が入居者に返されます。

そのため普段からメンテナンスをしておき、原状回復で直す箇所が少なければ、戻ってくる敷金も多くなります。

キッチンの油汚れについては、タオルで拭いて落とせる軽い汚れならば、修繕の費用を負担することはありませんが、油汚れをすぐに掃除せずに放っておき、汚れが酷くなった時には、原状回復の費用を請求されることもあります。

つまり入居者はキッチンの壁や床が汚れたらすぐに清掃をするようにして、長期間清掃しなかった時には、原状回復の費用を負担する可能性があることを覚えておくと良いでしょう。

それでキッチンの油汚れやガスコンロの周り、換気扇の汚れなどは、退去する時までに、キレイにしておくようにしましょう。

普段からきちんとメンテナンスすることで、戻ってくる敷金の金額がプラスされることも考えられます。

なお最近増えている敷金礼金が要らない賃貸住宅の場合には、元々敷金を払っていないので、退去する時に修繕の費用が別途でかかるケースがあります。

契約の内容にもよりますが、退去時のハウスクリーニング代や、部屋ごとの消毒費用などが別途で請求されます。

また相場よりも高めの費用を請求されることが多いようです。

それで敷金や礼金が要らない賃貸住宅は、入居する時は安くても退去する時には高くつくことを覚えておくようにしましょう。