賃貸住宅や店舗を借りている人は、退去する時に原状回復の工事をする義務があります。
原状回復は、どのくらいの工事をどんな業者に依頼するかによって、かかる期間が違ってきます。

例えば壊れている箇所が少なく、クリーニングと部分的な補修だけなら、1日から2日程度で済みますが、壁紙や床の張り替えや、水回りの修繕と取り替えが必要な時には数週間かかることもあります。

また管理会社が外部の工事業者に依頼するまでに時間がかかり、その業者との関係性によってもやり取りの時間が変わってきます。

この記事では、原状回復工事における基本的な流れや必要な期間を紹介します。

原状回復と費用の負担について

入居する時に支払う敷金や保証金は、入居者が汚したり部屋の設備を壊した時に、原状回復するための費用として使うために、大家さんが事前に預かるお金です。

大家さんとしては敷金や保証金を前もって預かることで、家賃を滞納された時の担保にもなります。

国土交通省が作った、原状回復のガイドラインの中では、普通に暮らして自然にできた汚れや破損は、入居者の責任にはならないと規定されました。

原状回復というと、入居した時の状態に戻すのが当然で、クロスやフローリングなども新しく張り替えるものだと思う人もいるようですが、自然に生活をして出来たクロスや床の日焼けなどは、入居者が負担するのではなく、大家さんが敷金の中で支払うように決まりました。

例えば床なら、日焼けによる変色が原因でフローリングを張り替える時には、大家さんの負担になりますが、入居者が窓を開けたまま外出してしまい、雨が床の中に入り変色した時にはリフォーム代は入居者が負担しなければなりません。

また壁では、ポスターやカレンダーなどを貼った時の画びょうやピンの跡や、ポスターを貼ってあった部分と他のクロスの色が変わってしまい、クロスを張り替える時でも大家さんの負担になります。

しかし、クギやネジを使って壁に棚を取り付けて、クギ穴などができた時には、入居者が費用を負担しなければなりません。

賃貸物件の原状回復の流れ

まず初めに入居者が、管理会社か大家さんに退去の連絡をするところから始まります。
管理会社に工事業務を依頼していない賃貸物件であれば、大家さんが自分で入居者と立会って、壊れた所が無いか確認して回ります。

管理会社に任せていれば、管理会社が業者の手配をしてくれます。

入居者が退去する時には、入居者と管理会社、業者が部屋の状態を一緒に確認します。立会いは1時間もかかりませんが、酷い壊れ方をしていると、大家さんにも見てもらうことになり長いと数時間かかります。

その後管理会社と大家さんでどのような工事が必要になるかを相談します。

立ち合いの時に主に確認するのは壁や天井、床の状態です。
またキッチンやトイレ、浴室、洗面台など水回りから水漏れが無いか、汚れ具合などもチェックします。

さらに建具や周辺機器は壊れていないか、次の人が気持ちよく使えるかなども確認します。

原状回復に慣れている業者や管理会社は、チェックリストを見ながら確認していきますし、後から問題が起きないように、確認した場所をカメラで撮影してしっかりと証拠として残しておきます。

部屋の状態を確認したら、補修や取替え工事の見積りが始まります。
工事を担当する業者は2日から3日中に見積りをして、管理会社との間で調整をして見積りが大家さんに渡ります。

管理会社に任せていない大家さんが自分で管理している物件であれば、業者に直接依頼して見積もりを取ります。大家さんは管理会社に任せる際に、どの程度の回復工事にしたいかをはっきりさせておくことが大切です。

例えば、間取りが古く入居者が年々減っていると感じるならば、大幅なリノベーションをして部屋の大きさを変えたり、水回りの位置を変えることも出来ます。

でもなるべく手をかけずに安い費用で抑えたいならば原状回復で十分でしょう。
入居者と立会う前に管理会社に伝えて、適切な工事業者を選んで見積りを出してもらうようにしましょう。

部屋のクリーニングや部分補修、簡単な工事だけなら作業は数日で完了します。
しかし壁紙や床を全面的に張り替えたり、補修する場所が多い時には、3週間程度が目安になります。

しかし工事の内容や業者が忙しい時期だったりすると、それ以上の時間がかかることもあります。
特に年末や年度末は業者や職人の予定がいっぱいで時間を調整できずに、工期が長引くことがあります。

無理に急がせると工事に不備が出る可能性もあるので、なるべく無理な依頼をしないようにしましょう。
業者から工事が終了して連絡が入れば、大家さんが立会って工事の完了を確認します。

もし工事に不備があればやり直しになり、問題なければ工事は終了します。
もし大家さんが自分で業者に依頼する時には、すべてにおいて自分で対応することになります。

業者と大家さんが直接やりとりをすれば、原状回復に慣れた業者は作業が速く進められます。

しかし管理会社に任せる時には、管理会社と業者でやりとりをして、それを管理会社が大家さんに報告するので、時間が余計にかかります。

もちろん大家さんが不慣れな時には、時間がかかることもあります。

退去する時のトラブルを減らすために出来ること

内見した時や引っ越す前にやっておきたいのが、入居者が傷や変色を確認することです。

自分が入居する前に見つけた傷は写真に収めておき、管理会社にも連絡して、自分が退去する時に元からあった傷であることを説明できるようにしておきましょう。

写真としてデータを管理しておけば、入居中に管理会社が変わっても証拠が残っているので安心できます。

また入居中はこまめに掃除するようにしましょう。清掃を怠ってガスコンロ置き場が汚くなったり、換気扇の油汚れが酷い時には、入居者が修繕の費用を負担しなければなりません。

また浴室やトイレの水アカやカビなども入居者が負担することになるので、こまめに掃除して備品を壊さないように注意しましょう。

退去する時の原状回復で大家さんと入居者の間で問題が起きると、互いに嫌な思いになるので、それを防ぐためにも契約書にしっかり目を通して、毎日の清掃もしながら暮らすように心がけましょう。