賃貸住宅に住んでいる人は、退去するときに原状回復をしなければなりません。
原状復帰や原状回復という言葉は聞いたことがあるものの、義務やシステムがよくわからないという人は少なくありません。

この記事では、原状復帰と原状回復の用語の違いや、原状回復を行う範囲や原状復帰の作業の流れを説明しています。
原状復帰や原状回復の基礎を理解して、無駄な費用がかからないように気を付けましょう。

原状回復と原状復帰について

賃貸住宅において原状回復とは、部屋を借りる人が部屋の契約を結んだときの状態、つまり部屋に住む前の状態に戻すことです。
意味としては原点、前の状態に戻すというニュアンスが含まれています。

通常は原状回復という用語は、契約書の中で用いられていて、部屋を元の状態に回復することを指します。
契約書で使用される用語なので、原状回復は法律用語として知られています。

原状回復と同じような意味の用語には原状復帰があります。
アパート契約において原状復帰とは、部屋を借りる人が契約を結んだときの環境、元の状態に部屋を復帰させるという意味です。

ニュアンスとしては原状回復と違いがありませんが、原状回復は元の状態を指し、原状復帰は元の状態に戻す作業を指すことが多いようです。

一例として原状復帰の工事をするなどの言い方が当てはまります。
原状復帰は法律関係の場所で使われて、原状回復が建設関係の場所で使われることが多いようです。

トラブルとガイドラインの存について

賃貸住宅に住んでいる人や、テナントを借りている人は、契約書の内容を確認しなくても、退出するときの原状回復が必要なことは知っています。

しかし原状回復や原状復帰を巡ってのトラブルは絶えません。

トラブルが起きやすいのは、借りている人の原状回復についての義務や、原状復帰する責任や作業の範囲について法律で詳しく書かれていないことが理由です。

原状回復や原状復帰をするときにかかる費用を、借りている人がどこまで支払うかが争点となり、トラブルを引き起こします。
当人同士の話し合いでは解決できずに裁判になることも少なくありませんでした。

原状回復や原状復帰についてのトラブルがあまりにも多いので、裁判例を考慮したうえで、国交省から出されたのが、原状回復に関するガイドラインです。

ガイドラインではカビや水アカ、油汚れなど、入居したあとに故意にメンテンアスをしなかったために出来た汚れや壊れた設備などに関しては、借りている人が原状回復の費用を負担するように書かれています。

また、自然災害などで部屋が壊れたときに元の状態に戻す工事をしますが、借りている人が今後も同じ家に住み続けるための工事になるので、通常は敷金以外で工事にかかる費用を借りている人が負担することになります。

借りている人が原状回復にかかる費用を支払わなくても良いのは、住んでいるうちに自然に出来た傷や汚れに関する費用です。

例えばフローリングのワックスは時間が経てば剥がれてきますし、家具を置いた場所がへこんだり、壁の画びょうの穴、畳やクロスの日光による変色はオーナーが負担します。

なお原状回復の工事で必要な費用は、入居するときに事前に預けた敷金の中から支払われます。
もし工事の費用が敷金よりも少なければ、差額が借りている人に戻されます。

しかし敷金がいらないと宣伝している物件や、工事の費用が敷金よりも高いときには追加でお金を支払うことになります。

オフィスやテナントの原状回復は高額になりやすい

国交省のガイドラインが出たおかげで、原状回復の義務やルールがクリアになり、最近ではあらかじめ預けた敷金が戻ってきやすくなりました。

しかしアパートのような賃貸住宅とは違い、オフィスやテナントを引っ越すときの工事では注意しなければなりません。
アパートと比べると部屋が大きくなりがちなので、原状回復にかかる工事の費用が高くなる傾向があります。

特にオフィスやテナントを貸し出しているビルでは、原状回復の工事をする業者があらかじめ決められていることが多く、借り手の側でさらに安い業者を探そうとしても認めてくれないケースもあるようです。

元々オフィスの引っ越しを考えていたけれど、オーナーから渡された工事の見積書の金額が高くて、引っ越しをやめてしまう人も少なくありません。

オフィスやテナントのオーナーが原状回復の工事を依頼するときには、ビルを建設した時の建築業者やハウスメーカーに依頼することになります。

大手の建設業者やハウスメーカーは、原状復帰の工事を下請け業者に流し、その業者も別の下請け業者に依頼するので依頼主から実際に工事を行う業者まで、幾つもの下請業者が存在することになります。

工事の費用にそれぞれの業者の取り分が上乗せされることになり、見積もりにかかる金額が高くなります。

工事にかかる費用を抑えるためにカギになるのは、原状回復の工事を自分で取り仕切ることです。

工事を依頼する業者も含め、工事を自分で手配できると良いのですが、オフィスやテナントでは、工事を行う業者があらかじめ決められていることがほとんどです。

そのため借りる前に原状回復に関係する契約をしっかりとチェックして、工事を行う業者が決められていれば、そのときにオーナーと交渉しておくと良いでしょう。

退去するときになって契約書を読み返して、工事を行う業者が決められていることが分かったときには、トラブルが起きないように、時間をかけてゆっくりとオーナーを説得することが大切です。

オフィスやテナントを引っ越すときには、早めに行動することが重要です。
原状復帰の工事を頼むときには、これまでの実績を重視して業者を選ぶようにしましょう。

こちらの希望に対応できそうな業者を選んだら、3社から4社に絞り込んで、それぞれの業者に見積書を出してもらいましょう。
いくつかの業者から同じ条件で見積書を出してもらえば、業者の対応力や費用を比べることが出来ます。

また、比較する業者は多くても少なくてもダメです。
比べる情報を得るために、少なくとも3社くらいは見積もりを取るようにしましょう。

もし現地に足を運ぶことなく、電話連絡しただけで見積書を出してくる業者に関しては、除外した方が良いでしょう。