賃貸アパートに住んでいる人が新しい部屋に引っ越すときに、原状回復を行う必要があります。

原状回復で不安に思うのが、フローリングやクロスの張り替えをするときや、壁や天井の穴や傷の補修をする工事の料金は、どれくらいで誰が支払うのかという点です。

この記事では、原状回復の工事の内容や値段の目安、退去するときに問題にならないための秘訣について紹介します。

原状回復とは何をすることか

原状回復とは元々、何かしらの原因で変化してしまったものを、元の様子に戻すことを意味します。特に賃貸アパートの大家さんが、次の入居者を迎えるためにリフォーム会社に工事を依頼するときに、原状回復という言葉を使用することが多いようです。

しかし原状回復は明確に言うと、入居する前の様子に戻すという意味ではなく、入居者がわざと或いはうっかりして壊したり、汚してしまった壁や天井のクロスなどを、元のあるべき状態に戻すことという意味があります。

なお自然に悪化した設備については、そのままの状態で大家さんに返しても良いことになっています。

原状回復の範囲は、クロスやフローリング、襖など、部屋の中の物に限られ、外壁やベランダなどの屋外の設備については、大家さんがメンテナンスの工事を業者に依頼するのが一般的です。

入居者には原状回復をする義務がある

入居者は賃貸アパートを退去するときに、これまで住んでいた部屋を原状回復して大家さんに返す義務があります。原状回復を行う範囲は、普通に暮らしていれば壊れなかったはずの場所を修復することと見なされています。

もちろん、地域や不動産会社によって解釈の仕方が異なる場合もありますし、入居者と大家さんが負担する割合も、入居者が暮らしていた年数や使い方によって違ってきます。

注意点として、天井や壁の穴を補修するときには、たとえ工事する範囲が狭くても、業者の出張費が必要です。

また天井の傷やシミが一部だけであっても、同じ色のクロスがないときや、天井と壁でクロスを張り替えた場所と張り替えなかった場所の色の差がはっきり出てしまうケースでは、見映えが悪くなるため、全体的にクロスを張り替える場合もあります。

天井クロスの張り替えやペンキ塗りでかかる料金について

天井のクロスを張り替える作業やペンキ塗りは、新しい入居者のために部屋の見た目を変えたいときや、シミ汚れを目立たなくするために行います。

壁にも傷や穴があるときには、原状回復の工事で天井と壁の張り替えを一緒に行うと部屋全体の質感や色合いも統一できます。クロスやペンキのなかには、防音や消臭、湿度の調整などの機能を持った商品が多く販売されています。

なお、もし室内でペンキ塗りの作業をする場合には、臭いが強いので窓を開けて換気の対策を充分にすることが大切です。

原状回復で天井のクロスを張り替えるときには、素材の質によって違いはありますが、12畳の部屋なら約3万円から13万円かかります。ペンキ塗りに必要な金額は、12畳の部屋なら約2万2千円から3万円です。

なお、クロスを張り替えるときに、傷が石膏ボードまでおよんでいるときには、石膏ボードも一緒に交換しなければならないので、工事の値段は約3万円から7万円ほど追加で必要です。

天井に穴や傷が出来たときには補修工事をしないで放っておくと、悪化して穴が広がってしまうことがあります。天井の穴が大きくなると、冷暖房の風が穴に吸収され断熱効果が減少したり、天井裏の湿度が上昇してしまう場合があります。

天井裏の湿度が高まるとカビが生えて、増殖する原因になるので注意が必要です。天井の穴や傷が小さい場合には、パテで補修するだけで十分でしょう。

しかし、穴が大きくなってしまうと天井ボードを新しく張り替えることになるので、原状回復の工事でかかる料金が高くなってしまいます。

また天井の見た目も悪くなります。天井の穴や傷の修理には、穴が小さければ約5千円から5万円ですが、大きい穴になると約10万円前後になります。

壊れた部分を見つけたら直ぐに対応すると良いでしょう。

入居者が雨漏りや水濡れが原因で天井が腐食しているのを見つけたら、原状回復まで待たずにすぐにリフォームを頼んだ方が良いでしょう。

そのままにしておくと悪化して、最終的には天井が落ちてくるかもしれないので危険です。おかしな所を見つけたら、すぐに天井ボードを新しくする工事をした方が良いでしょう。

天井の修復に必要な金額は、約5万円から10万円前後になります。しかし、悪化すれば工事の値段もどんどん膨れ上がるので、放っておかないようにしましょう。

原状回復にかかる料金は誰が支払うのか

原状回復の工事の代金は、通常は大家さんや管理会社がリフォーム業者に支払います。入居者が支払う工事の金額については、あとから請求され敷金から差し引かれます。

なお、入居者がリフォーム業者を選ぶことはできません。入居者としては、できるだけ安いリフォーム業者に頼みたいと思うのに対し、大家さんは少し金額が上がっても作業が丁寧な業者に頼みたいと思うことが多いためです。

賃貸アパートを退去するときには、入居者と大家さんの誰が原状回復の費用を支払うかで揉めてしまう場合もあります。こうしたトラブルを防ぐのに、国土交通省が原状回復に関するガイドラインを作りました。

ガイドラインによると、原状回復は借りたときと同じ様子に戻すことではないと書かれており、悪化や入居者の通常の利用によって出来た傷の修繕は、入居者ではなく大家さんが費用を支払うのが基本とされています。

通常の利用の意味を明確にするのは大変ですが、一例を出すと、天井の雨漏りや、フローリングの太陽光による変色、家具や冷蔵庫を置いたうしろのクロスが焼けた跡、地震が原因で割れた窓ガラスなどの修復にかかる工事です。

なお、現在の物よりも質の高いキッチンに変えたり、畳からフローリングに変えるなどの入居率を向上させることを目的にしたリフォームは、原状回復とは見なされないので、工事の費用は大家さんが支払う必要があります。

一方で通常の利用の範囲内であれば出来なかった傷や汚れを補修するときの工事料金は、入居者が一部を支払うことになります。