近年では入居者が減っている賃貸物件が多いです。そのなかでも、年数が経って設備が古いという理由や、交通の便が悪かったり、間取りの人気がなかったりなどいくつもの原因で、空室を抱えるオーナーも少なくありません。

このような賃貸物件を入居者に人気のある部屋にするためには、対策を講じなければなりません。この記事では、空室対策の工事として考えられる原状回復や、リフォームやリノベーションとの違いについて紹介していきます。

原状回復とリフォーム、リノベーションにはどのような違いがあるのか

原状回復工事では、部屋のハウスクリーニングや設備のメンテナンスなどを行います。簡単にまとめると、時間とともに劣化した場所や設備を入居前の状態に戻す工事が原状回復に含まれます。

対照的にリフォームとは、原状回復を基本としながらも、古くなったキッチンを新しいものと交換するなど、一部分ではありますが、より大がかりな工事のことを指します。

リノベーション工事では、設備を取り換えるだけではなく、間取りの変更なども行います。たとえば3部屋の物件を、単身者向けに1部屋に変えるなどの工事が含まれます。原状回復やリフォームの工事と比べて、自由度が高いことが特徴です。

リノベーションが原状回復やリフォームと大きく異なる点は、資産としての価値を生みだす工事である点にあります。

原状回復やリフォームが劣化した部分を元の状態に戻す工事であるのに対して、リノベーションはマイナスをプラスにするための工事だといえるでしょう。

原状回復の工事をするべきケース

部屋の状態を戻すのに、最低限の経費で済ませたい人や、工事の期間を短くしたい人には原状回復の工事が向いています。原状回復工事の利点は、手軽さにあります。

たとえば水回りや設備などに不備がなく、壁紙を張り替えるなど最低限の工事で十分な場合は、原状回復の工事を選択すると良いでしょう。

入居前の状態に戻すことが工事の目的なので、空室対策としての効果は少ないですが、安価な予算と短い期間で完了できることが魅力の一つです。

リフォームをするべきケース

設備の取り換えは行うものの、現在の雰囲気や間取りまで変える予定はない場合には、リフォームが向いています。リフォームでは、これまで使用してきた愛着のある部屋の雰囲気をそのままにしながら、劣化した箇所を新しくできます。

たとえば、水回りが古くなったので、浴室やキッチンを新しくしたいというオーナーは、リフォーム工事をすることがおすすめです。通常は一部分のリフォームであれば、半日から１週間程度で工事が完了するので、工事中に仮住まいに引っ越すとしても費用を節約できます。

設備を新しくする工事に加え、和室から洋室へ変えるなどの工事もリフォームに含まれます。なお間取りは変化せず、ひとつひとつの設備をそのまま新しくするメージです。

リノベーションをするべきケース

リノベーションは部屋の雰囲気を変えるために、間取りごと変更したい人や、長い間家賃の収入を安定させたい人に向いている工事です。

原状回復やリフォームが元の状態に戻すことを目的としているのに対し、リノベーションは新しい価値を生み出すことを目的とした工事です。

そのため、設備の交換を行うだけではなく、立地条件に応じて、収益性を考えて間取りを変えたり、近年人気の高いシアタールームや、自転車も置ける広めの土間を作ったりするなどの工事を行います。

リノベーションは、工事が大がかりになるため、工事の費用や工事にかかる時間が他の工事よりも多いという問題もあります。しかしリノベーションには、築年数や駅から遠いなどのリスクを帳消しにするくらい、物件の価値を高める作用があります。

空室への対策として、長期的に価値が高まるような部屋に変えたいオーナーにおすすめします。

原状回復と敷金の関係について

オーナーが賃貸物件の貸し出しをしているケースで、どうしてもトラブルが起きやすいのが、入居者が退去するときです。入居者が退去するときに発生しやすいのが、原状回復のトラブルでしょう。

賃貸物件の入居者が退去するときには原状回復を行わなければなりません。原状回復とは、経年変化や通常の使用による損耗とは関係ない部分を、入居する前の状態にまで戻すことをいいます。

そのための制度として、原状回復と強く結びついているのが敷金です。入居する前に請求される敷金ですが、礼金とは性質に違いがあります。

礼金はオーナーに対するお礼という名目で、オーナーに対して直接支払われることになっていますが、敷金は礼金とは異なり、そのまま支払われているものではありません。オーナーに預けているものであるという点で大きく異なります。

敷金は退去したときの原状回復が自分で行えないケースに備えて、その分を前もって補填する保険料のような意味で預けられます。あくまでもオーナーに預けただけで、支払われたものではないというのが重要なポイントです。

オーナーはリフォーム業者に依頼する必要がない場合については、敷金を入居者に対して返す義務があります。

未然にトラブルを防ぐために、敷金についてしっかりと入居時と話し合い、敷金というのがどのような意味を持っているもので、退去するときにはどのようなことをするのかを、理解する必要があります。

原状回復とハウスクリーニングについて

オーナーにとって、きれいな状態で次の入居者に部屋を貸すというのは大切なことです。しかし、この部分について、原状回復との境目がわかりにくくなってしまっているケースもあります。

通常はハウスクリーニングというのは、原状回復義務の範囲に含まれているものではなく、清掃業者がクリーニングを行ったときの料金を入居者に対して請求することはできないと定められています。

まず、入居者が退去するときに部屋の状態を整えて、きれいな状態にしていかなければならないという前提があります。そのため、それ以上の清掃を行うハウスクリーニングについては、オーナー側の事情だと判断されることになります。