賃貸住宅を退去するときに、心配になるのがどれくらいの原状回復費用を負担するのかという点です。

部屋に汚れや傷が残っていると、修繕の費用を請求されるのか不安に思う人もいるでしょう。入居者がすべての汚れや傷の修繕にかかる費用を支払うわけではありませんが、退去するときには、原状回復を行う義務があります。

この記事では、原状回復の基準について、国交省が制作しているガイドラインに書かれた基準を紹介します。

原状回復のガイドラインとは何か

国交省が制作した原状回復のガイドラインには、入居者が賃貸住宅から退去するとき、原状回復に関係した争いを避けるために、原状回復の費用の支払いに関する基準が書かれています。

ガイドラインはあくまでも一般的な基準を示したものなので、法的な強制力はありませんが、誰が費用を負担するかを決めるうえで参考にできます。

賃貸住宅の自然な劣化について

自然な劣化とは、時間が経つにつれて部屋の価値が下がることと関係しています。

たとえば、太陽光が入ると壁や床が変色したり、風や湿気が原因でゴムやネジが風化したりします。このように時間とともに自然に劣化していく設備もあります。自然な劣化と同じように、ベッドやいすを置いた跡や床やカーペットのへこみ、冷蔵庫やテレビの裏の焼け跡など、普通に暮らしていてできた傷や汚れなどの普通の損耗も考慮されます。

ガイドラインが定めた基準では、自然な劣化と普通の損耗が原因で生じる費用は、原則として大家さんが支払うことになっています。劣化と損耗に対応する費用はすでに毎月の家賃に含まれていると考えられるためです。

ただし、契約を交わしたときに原状回復について特約があるときには、特約が優先されることを覚えておきましょう。

退去するときには原状回復を行う義務がある

賃貸住宅を退去するときに、入居者は原状回復を行わなければなりません。

原状回復についてガイドラインでは、わざと壊したり、不注意で傷をつけたり、メンテナンスをしないで汚れたりした場合は、入居者の使用方法に不備があったとみなされ、修繕する費用を入居者が負担するという基準を設けています。

一例として、家具を移すときにつけてしまった傷や、飲みこぼしたジュースをそのままにしてできたシミ、掃除をせずに放っておいた浴室やトイレの汚れなどが当てはまります。

タバコを吸う人の部屋の壁が黄ばみで変色したときも、自然に変色したものではないので原状回復で元に戻さなければなりません。また、釘やネジなど石膏ボードを補修するレベルの穴は原状回復を求められる可能性があります。

原状回復の費用負担を考える基準について

修繕の費用に関して、常識的な範囲でできた傷は大家さんが負担して、常識の範囲を超えて生じた傷は入居者が負担するのが、原状回復の基準です。

しかし原状回復とは、入居したときと同じ状態に部屋を戻すわけではありません。そのため、すべての汚れや傷の修繕を入居者が行うわけでもありません。

ガイドラインの基準に沿って、大家さんが費用を負担するケースと、入居者が負担するケースの具体的な例を見てみましょう。

大家さんが費用を負担する場合

自然な劣化や通常の損耗による傷は大家さんが負担します。

一例として、ポスターやカレンダーを貼ったために、クロスの一部が変色したり、画鋲の針でできた目立たない穴、太陽光が当たる場所の変色など、時間が経つことで劣化していくものや、普通に暮らしていてもできてしまう傷などは、入居者は負担しません。

また、給湯器やコンロ、エアコンなどの設備が壊れたときの対応、ドア鍵や浴槽の交換、畳の張り替え、網戸や襖を新しくする作業、次の入居者に向けるハウスクリーニングや消毒などの費用も、大家さんが負担することになります。これらの費用はすでに家賃に含まれるという考え方が基準になっています。

入居者が費用を負担する場合

入居者が修繕費用を負担するか判断する基準は、部屋を管理する立場で、常識的に求められるメンテナンスを怠っていないかが要点になります。

たとえば、タバコの火で床やカーペットに焼け跡が残ったり、不注意で重いものを落として床に傷ができたり、壊れた洗濯機を使い続けて壁や床が腐ったりしたケースでは、入居者が修繕の費用を支払うことになります。

また、障子や襖を破いたり、クロスにペットの汚れやにおいが付いたり、子どもが落書きをしたりしたときも同様です。雨漏りや台風によるガラスの破損など、自然に壊れた箇所でも、判明したときに管理会社や大家さんに連絡しなければなりません。

長い間結露を放っておいたり、長く掃除をしないためにカビやシミなどができ、状態が悪くなったりしたときにも入居者が費用を支払うことになります。

なお、部屋のエアコンが劣化で壊れたときの費用は大家さんが負担しますが、不注意でエアコンを壊してしまったときには、入居者が負担する可能性もあります。

原状回復で起こりやすいトラブルを避けるために

原状回復の費用に関係して、入居者と大家さんの間でトラブルが発生するケースも多くあります。

トラブルを避けるためには、ガイドラインに書かれた基準を読み込むことが大切です。

国交省がまとめたガイドラインは法的な力はないので、契約書の内容が優先されます。しかし、ガイドラインの基準を元にして契約書の内容を見直すことで、問題が起きそうな部分がないか、道理に基づいているか、契約を交わす前に確認できます。

原状回復で起きるトラブルのほとんどは、契約書の内容と関係があるので、しっかりと判断してから合意しましょう。

入居者が退去するときに、ハウスクリーニング業者の掃除代は入居者が負担すると書かれていれば、たとえガイドラインの原状回復の基準と合致しなくても、特約として契約書に記されているので、入居者が負担しなければなりません。

特約には原状回復だけではなく、室内でペットを飼うことについてなど、入退去に関するさまざまな内容が書かれています。

また、解約のときの違約金の支払いなどについても書かれています。原則としては契約書に従うことになるので、契約する前に特約を確認しておく必要があります。