賃貸アパートを借りるときに支払う敷金や保証金は、きれいに部屋を使っていれば退去するときに返してもらえますが、部屋の使い方によっては戻ってこない場合もあります。その理由は、原状回復で支払う料金と関係しています。

この記事では、原状回復の基準や入居者が負担する範囲、原状回復のガイドラインについても紹介します。

入居者が退去するときには原状回復を行う

原状回復とは、賃貸アパートの契約が終わり、入居者が退去するときに、住んでいた部屋を入居したときの状態に戻して、大家さんに返すことです。

入居するときに大家さんや不動産会社に預けた敷金や保証金は、原状回復するための料金にあてられます。大家さんとしては、前もって敷金や保証金を預かることで家賃を滞納されたときの対応もできます。

しかし、人が暮らしていれば汚れや傷、変色も自然に起こります。こうした部分を直すときの金額は誰が支払うのかは線引きが曖昧なので、かつて敷金の返還を巡って頻繁にトラブルが起きました。そのため、国交省がトラブルを防ぐための基準をガイドラインにより明確にしました。

劣化や損耗に対する原状回復の基準

入居者が意図しなくても、時間の経過によってできた劣化や傷は自然の劣化として扱われます。部屋の中の製品は、太陽光の影響で自然に劣化が進みます。

たとえば、クロスや畳は日に焼けて変色したり、窓の周辺は湿気の影響で一部が傷んだりします。バルコニーのように風や雨にさらされる場所も、普段からきれいにしていても劣化していきます。

また普通に使用していて起こる損耗も考えなければなりません。たとえば、ベッドやソファのような家具を置いた箇所にできる床のへこみや、冷蔵庫やテレビなどの裏側にできたクロスの焼けなどは通常の損耗とみなされます。

料理をしていて付いたキッチンの汚れも、いつも掃除をしていて簡単に取り除けるレベルであれば通常の損耗として扱われます。

画鋲や細いピンを使用して、壁にポスターを貼ったときにできた小さな穴も、下地を張り替えるレベルでなければ通常の損耗になります。

原状回復の負担を判断する基準では、家具や家電を設置したり、料理を作ったり、部屋を美しく整えたりすることは通常の生活に含まれると判断され、入居者が修繕費用を支払う必要はありません。

メンテナンスをまったく行わないような極端な使用ではない限り、通常の損耗とみなされます。このような修繕に関しては、大家さんが工事にかかる費用を負担します。

原状回復の工事の内容が、クロスを張り替えるという作業であっても、普通の損耗や自然な劣化で、太陽光や電気焼けが原因なのか、入居者の不注意で家具をぶつけて破ってしまったのかによって、入居者と大家さんのどちらが金額を支払うのかが変わってきます。

このような判断をするときには、ガイドラインの基準を参考にして、トラブルにならないように対応しましょう。

入居者がすべて負担するとも限らない

ガイドラインに書かれている基準では、入居者の落ち度で壊した箇所の修繕は入居者が負担しますが、すべての損耗を入居者が負担するわけでもありません。

入居者が毎月収めている家賃から、大家さんは耐用年数に見合った自然な劣化や通常の損耗を直すための費用が得られます。そのため、原状回復でかかる金額の総額から、大家さんが得てきた費用を差し引いた金額を、入居者が負担しなければなりません。

ガイドラインに書かれている基準では、部屋のクロスやクッションフロアの耐用年数は6年、部屋の設備ではエアコンが6年、トイレや洗面台などは15年と決められています。

そのため、入居時にクロスを張り替えたばかりの部屋に3年間住んで退去するときには、耐用年数の半分を使用したことになります。原状回復でクロスを張り替えるように言われて、金額が10万円だったときには、耐用年数の半分を使用したので、入居者が支払う金額も半分の5万円となります。

ただし耐用年数を超えたクロスや床を、過失または故意によって壊したときでも、修繕にかかる金額を支払わなくても良いというわけではありません。

ガイドラインの基準では、耐久年数を過ぎても引き続き使用できるものに関しては、入居者の過失で壊れた場合、修繕にかかる費用の一部を入居者が支払う可能性があると書かれています。

ガイドラインの基準では、住んでから10年目にうっかりクロスを焦がしてしまったケースでは、入居者に費用の負担が発生する可能性があるという意味です。賃貸アパートはあくまでも借りている物件なので、常に注意する必要があるということになります。

原状回復の基準を知ってトラブルを防ぐ

原状回復についてトラブルが発生すると、決着がついたあとも、多大な労力が必要になるので、トラブルを予防することが大切です。

ガイドラインを確認しながら契約をする

契約書に書かれた原状回復の範囲が、ガイドラインと大きく異なるときには、入居者が支払いに応じないなどのトラブルが発生します。そのため、前もってガイドラインの基準をよく理解したうえで、契約を交わすことを心がけましょう。

弁護士に契約の内容を見てもらう

契約書のひな形をそのまま使用すると、ガイドラインと合わない内容になる可能性があります。場合によっては、大家さんも契約の内容をよくわかっていないこともあります。

そのため、契約を交わす前に弁護士に内容をチェックしてもらうと安心できます。もしおかしいと感じる項目があれば、書かれている内容について、弁護士に細かく説明してもらいましょう。

契約の内容についてよく話し合う

原状回復のことを含め、入居者と大家さんでよく話し合うことが重要です。あとになってトラブルにならないように、契約書の内容はしっかりと読み込みましょう。

疑問点がある場合はそのままにせず、事前に質問をして解決しておくことが大切です。

状況を写真に収めておく

入居前に、部屋の状態を細かく撮影しておくことでトラブルを予防できます。大家さんは入居者がつけた傷だと思っても、入居者に前からついていたと言われてしまえば、トラブルになります。

入居者と大家さんが一緒に立ち合って、部屋の隅々まで細かく撮影すると良いでしょう。