賃貸物件からの引っ越しを考えているときに、気になるのが退去時にかかる金額です。借りた部屋に落ちない汚れや傷がある場合には、修繕金額を求められるのか、不安に感じる人も多いと思います。もちろん、汚れや傷の修繕にかかるすべての金額を、入居者が支払うわけではありません。

判断の基準になるのは、汚れや傷が自然な劣化によるものなのか、入居者がわざと或いは不注意で付けたものかという点にあります。この記事では、自然劣化と原状回復の関係を紹介し、国交省が作成した原状回復のガイドラインについても紹介しています。

 

賃貸住宅の原状回復について

原状回復にかかる金額とは、入居者が注意せずに付けた傷や汚れなどを修復したり、掃除するときに必要な金額です。
費用面での入居者と大家さんの間でトラブルを避けるために、国交省がガイドラインを作成しています。
このガイドラインには、法的な強制力はありませんが、状況に応じて参考にできます。

ガイドラインによると、原状回復を行う基準は、普通の人がしないような使用をしてできた損耗が含まれ、自然な劣化による傷や破損などは、原状回復には含みません。

一昔前までは原状回復は、入居者が借りたままの状態に戻すというイメージがありました。
そのため、自然な劣化も入居者が修繕を行うことが求められましたが、現在はトラブルが起きないように、国交省によって基準や定義が決められました。

原状回復にかかる金額は、入居者が預けた敷金が使用されます。
敷金は入居者の家賃滞納や原状回復に充てられるので、原状回復の工事をするときにも、使用される決まりになっています。
原状回復が発生して工事をしたケースでは、残りの金額は入居者に変換されます。逆のケースでは足りない分を、大家さんから入居者に通知することもあります。

 

自然な劣化について

自然な劣化は時間が経過するにつれて、設備の品質が下がります。
一例として、日焼けによる壁や畳の変色、トイレや浴室の湿気によるパッキンの変色などが挙げられます。
自然な劣化と同じで、日常的な損耗も普通に生活をするときに生じた物件の傷が含まれ、家具を設置した跡のヘコミや、クロスの画鋲の穴なども該当します。

こうした自然な劣化や日常的な損耗は、入居者に落ち度はないと見なされるので、工事の金額を負担することはありません。

 

原状回復を判断する基準と自然な劣化について

入居者が原状回復にかかる費用を支払う基準になるのが、わざとあるいはうっかり作った傷かどうかという点です。
わざとあるいはうっかりして作った傷と判断される基準には、掃除を怠って発生した水垢やカビ、タバコが原因のクロスの黄ばみなど、入居者の態度が関係しています。

入居者の不注意でできた傷や汚れと判断されたときに、修繕にかかる金額は入居者が全額支払うことになるのでしょうか。契約の内容にもよりますが、全額支払う必要はありません。原状回復にかかる金額は、すでに家賃として納めている自然な劣化と日常的な損耗を引いて考えることになります。

設備の耐久年数と入居した期間を考えて、現在の入居者が退去するときの価値を割り出して考えます。
一例として壁紙の耐久年数は約6年とされていますが、3年間暮らした部屋のクロスの張り替えに約10万円かかるときに、クロスの耐久年数は約6年なので、暮らした期間が3年であればクロスの価値も半分になり、入居者が負担する金額も、半分のおよそ5万円になります。

他の設備に関しては、キッチンのシンクが約5年、エアコンは約6年、トイレやユニットバスは約15年と設定されています。

またガイドラインでは耐久年数を過ぎても引き続き使用できる設備に関して、入居者がわざとあるいは不注意で修繕が必要になったときには、工事に必要な費用の一部を入居者も負担する可能性があります。
賃貸物件は自分の家ではなく、借りている部屋なので、法律によると他人の物を借りたときには、注意しながら使用する注意義務が発生することを覚えておく必要があります。

 

場所ごとの原状回復の判断基準について

部屋の汚れや傷が、大家さんの負担で直すのか、それとも入居者が原状回復をするのかの判断基準は、気になるところです。
壁紙でポスターやカレンダーなどを貼った場所の変色や、画鋲の穴については、自然な劣化や日常的な損耗と見なされます。

しかしエアコンからの水漏れを放っておいてできた壁紙のカビや、落書き、タバコの黄ばみなどは、原状回復をする基準に該当します。フローリングでワックスの剥げ落ちや、家具を置いた跡のヘコミは、自然な劣化や日常的な損耗とみなされますが、イスの下にできた細かい傷や、不注意でできた深い傷などは原状回復の基準に該当することが多いです。

キッチンや浴室、トイレなどの水回りの判断基準は、汚れが常識の範疇にあるかどうかです。
一目見て汚れが酷いケースでは、入居者が費用を支払うことがほとんどです。

入居者が原状回復の費用を支払うときには、軽いクリーニング程度であれば金額はさほどかかりませんが、設備を入れ替えるときには、金額が高くなるので注意しなければなりません。

 

原状回復で起きやすいトラブルを避けるには

原状回復にかかる費用を巡っては、入居者と大家さんの間でトラブルが起こりがちです。トラブルを避けるためには、物件に入居するときと退去するときに行うことがあります。

自分が入居したときにあった傷や汚れ、故障や破損については、現在の入居者が修繕にかかる費用を支払う必要はありません。

そのためトラブルを避けるためには、入居時と退去時の部屋の状態をクリアにさせることが重要です。入居してすぐに部屋の状態をチェックして、細かく記録を残しておくようにしましょう。暮らす期間が長くなればなるほど、記憶だけでは判断できない部分が増えて、後からトラブルになりがちです。

入居したときに、原状回復ガイドラインに書かれたリスト用いてチェックしてから、スマートフォンやデジカメを使用して、資料として残しておくと良いでしょう。１部は自分用として保管して、もう１部は管理会社や大家さんに提出するとトラブルが起きにくくなります。

普段からきれいにしておくことは重要ですが、退去する前にはできる範囲でキッチンの油汚れやトイレや浴室のカビ、壁のクロスなどを掃除すると、クリーニングにかかる費用を安くできるかもしれません。