原状回復とは、賃貸物件の入居者が退去する時に、入居中についてしまった汚れや傷を元の状態に戻すことです。

この原状回復の費用に関しては、入居者・オーナー・管理会社間において、さまざまな金銭トラブルが発生しています。おもに誰が費用を負担するかというもので、それぞれの認識違いが原因です。

そこで今回の記事では、賃貸物件での原状回復について詳しく解説していきます。「原状回復の費用は誰が負担するべきなのか」や「トラブルを防ぐためにできること」についても解説しますので、ぜひチェックしてみてください。

原状回復とは

原状回復とは、賃貸物件についてしまった汚れや傷を、入居者が退去する時に元の状態に戻すことです。
基本的に、入居者に原状回復の義務があるものの、汚れや傷の内容によっては貸主側の負担となる場合もあります。

国土交通省は、原状回復についてガイドラインで次のように定義しています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（きそん）を復旧すること」

一般的に、入居者が入居時に支払っている敷金には、原状回復の費用が含まれています。ただし、入居時に敷金が0円だった場合や、支払い済みの敷金では足りない場合は、退去時に追加で入居者に請求することが可能です。

原状回復と現状回復の違い

「原状回復」が入居時の状態に戻すという意味であるのに対して、「現状回復」は現在の状態に戻すという意味を持ちます。「現在」に関しては定義付けが難しいため、賃貸契約において使用されることはほとんどありません。

原状回復と原状復帰の違い

「原状復帰」とは、入居時の状態に復帰する（戻す）という意味になるので、「原状回復」と同じ意味合いで使用される言葉だと言えます。

しかし、原状復帰は、基本的に建設業界で用いられる言葉なので、賃貸契約で用いられることはあまりありません。元の状態にするための「行為・工事」を指すため、「原状回復のために、原状復帰工事に着手する」という使い方をします。

つまり、原状復帰とは、解体や修繕・クリーニングなどの作業のことです。

原状回復費用の負担範囲

次に、原状回復費用の負担範囲について解説します。
借主と貸主に分けて具体例とともに負担範囲を紹介します。

借主の負担範囲

普通に生活をしていて出来てしまった、故意ではない汚れや傷に関しては、原状回復の義務はありません。しかし、借主に過失がある場合は、原状回復費用の負担をしなければなりません。

主な具体例は下記の通りです。

・飲み物や食べ物によるシミ
・モノや家具によって付いた傷
・日常的な喫煙によるヤニ汚れ
・ペットによる傷
・鍵の紛失または破損

貸主の負担範囲

貸主の負担範囲となる原状回復は、経年劣化や通常損耗と判断されるものです。

主な具体例は下記の通りです。

・家具や家電の設置によるへこみ
・クロスやフローリングの変色
・自然災害による損傷
・画鋲でできた穴
・引越作業でできた傷

原状回復でのトラブル発生事例

賃貸物件の退去時に、貸主と借主の間で起こるトラブルの内容として多いのが、原状回復関連のものです。実際に、原状回復が理由で起こったトラブル発生事例を紹介します。

・賃貸マンションを退去後、原状回復費用の請求書が届いた。しかし、入居時からあった床の傷などの原状回復も請求されて納得いかない。
・賃貸マンションの入居時の説明で「退去時のハウスクリーニング代は不要」と言われたのに、退去時に請求されて納得できない。
・画鋲でつけた穴なのに、壁紙全体の張り替え費用を請求された。

借主の故意・過失によるものかを証明することも難しく、退去時に原状回復に関してトラブルになる事例が発生しています。
貸主は原状回復のガイドラインとともに、契約内容をしっかりと確認しておく必要があります。

貸主が原状回復でのトラブルを防ぐためのポイント

賃貸物件で入居者が退去するとき、原状回復のトラブルは避けたいですよね。ガイドラインで「建物の損耗や毀損を復旧する」と定義されていても、実際にはいつ誰が付けた損傷なのかは判断が難しいです。

ここからは、貸主と借主間の原状回復でのトラブルを防ぐために、貸主が注意するべきポイントを3つ紹介します。

1.入居後の部屋に不備がないかを借主に確認してもらう

借主が入居した後の部屋の状態を、貸主が確認することは難しいです。

そのため、新しい借主が入居したら本人に部屋の状態を確認してもらい、不備があれば写真や書類などで報告をしてもらうと良いです。そうすることで、その損傷に関しては現借主のものではないと証明することができ、退去時に余分な請求をせずにすみます。

2.ハウスクリーニング費用が借主負担になっているか契約書を確認する

ハウスクリーニング費用は貸主の負担であると認識されている場合が多く、借主が退去する時契約書を確認しておくことが大切です。

請求においてのトラブルが発生してしたり、まずは支払いを拒否されたりしないようにしなければいけません。

契約書上でハウスクリーニングや特定の原状回復費用が借主負担になっているか、しっかりと確認しておきましょう。さらに、部屋の契約時に借主にも確認してもらえるよう、仲介会社や管理会社に伝えておくとトラブルを防げます。

3.経過年数の過ぎた設備の償却について確認する

国土交通省のガイドラインによると、「経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す」という記載があります。そのため、設備の損傷が借主によるものか、経年劣化によるものかを判断し、原状回復費用の責任を明らかにする必要があります。

例えば、経過年数の過ぎた壁紙の状態が良いにも関わらず、借主の喫煙によってヤニ汚れが付いてしまった場合は、その工事費用は借主負担にすることが可能です。一見経年劣化によるものに見えるので、支払いを拒絶されることもあります。しかし、ガイドラインと契約書をしっかりと把握しておくことで対応が可能です。

まとめ

アパートやマンションの賃貸物件を経営する上で大切な「原状回復」について解説しました。

基本的に、借主に故意や過失がないものは、貸主が原状回復費用を負担しなければなりません。借主とのトラブルや、賃貸物件の赤字経営を避けるためにも、原状回復におけるガイドラインをしっかりと把握し、正しい情報を知っておくことが重要です。

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