オフィスや店舗を賃貸で契約している場合、退去するときには「原状回復」をする必要があります。

賃貸契約をする際に、原状回復について確認をしていたとしても、実際に退去のタイミングになるとトラブルになることも多いです。
また、オフィスの原状回復工事は、一般的に契約満了日までに完了させて退去しなければならないので、計画的に進める必要があります。

今回の記事では、オフィスの原状回復の内容や範囲、工事のタイミング、流れについて解説します。オフィスの退去時の原状回復におけるトラブルを防ぐために、ぜひ参考にしてください。

オフィスの原状回復義務

賃貸オフィスの原状回復とは、借主が借りていたオフィスや店舗を退去する際に、入居前と同じ状態に戻すことを指します。
原状回復は、法律で定められた義務でもありますが、トラブルが多発しているため、2020年4月に施行された民法改正により、オフィス・店舗にも以下の2点が明記されるようになりました。

・オフィス入居後にできた損傷については賃借人に原状回復の義務がある
・通常の使用で劣化した部分に対しては賃借人に原状回復義務はない

オフィスの原状回復の範囲

原状回復におけるトラブルで最も多いのが、「何をどこまで原状回復すれば良いのか」についてです。
一般住宅の原状回復は「通常の使用を超える損傷」についてのみ義務が生じます。対してオフィスの原状回復では「原則として全てが借主側の義務」となります。
原状回復の具体的な内容は以下の通りです。

・オフィスに持ち込んだ家具、備品、照明器具などの撤去
・入居後に整備したコンセントや電話配線の撤去
・取り付けた看板の撤去
・オフィスの壁に施した装飾や加工の撤去、張り替え
・壁、天井、床の汚れを除去するためのクリーニング、張り替え
・給湯室やトイレのクリーニング、設備の交換

契約時に説明があったことについては、これ以外でも原状回復が必要となる場合もあります。また、原状回復にかかる費用は借主の負担となります。

オフィスの原状回復工事の費用相場

原状回復工事の費用相場は、オフィスの規模によって異なります。

個人事務所や小さなオフィスの場合は、1坪あたり約2万円で原状回復ができる場合もあります。
一般的な10～50坪程度のオフィスの場合は、1坪あたり3～5万円が相場です。
規模が大きいオフィスの場合は、1坪あたり10～20万円になることもあります。

入居後に内装を大きく変更していた場合や、壁や床などへ特殊な装飾・加工を行っていた場合は、さらに費用がかかってくる可能性もあるため、注意が必要です。

オフィスの原状回復工事を行うタイミング

オフィスの原状回復は、契約満了日までに工事を完了して明け渡すのが一般的です。賃貸契約書にその他の条件が記載されていた場合は、その条件で工事を行います。

工事に必要な期間は、原状回復の範囲や内容によって変わってくるので、工事を開始するタイミングには注意する必要があります。
予定していたよりも工事が遅れたり、追加で工事が必要になったりする可能性もあるので、工事期間には余裕を持って準備を進めなければなりません。

目安として、契約満了日の2週間から1か月前には、工事を着工しましょう。
ただし、オフィス移転の場合は、一般的には新オフィスへの引っ越しを終えたタイミングで着工します。そのため、移転先の新オフィスの準備と原状回復工事の準備を同時に進めていかなければなりません。

早めに原状回復工事の範囲や時期を決め、施工業者に見積もりを依頼し、具体的なスケジュールを決めておくと安心です。

オフィスの原状回復工事の流れ

オフィスを退去することが決まったら、通常は6ヵ月前までに「解約予告」を行います。
退去日（解約日）までに移転と原状回復工事を完了させることが必要です。ここでは、オフィスの原状回復の流れについて解説します。

①オフィスの原状回復義務の範囲を確認

賃貸契約書などに記載されている、オフィスの原状回復義務の範囲を確認します。
工事内容の規定や特別な条件がないかしっかりと確認しておきましょう。原状回復の範囲がはっきりとわからない場合は、オーナーや管理会社に問い合わせておくと、あとからトラブルになりにくいです。

②原状回復工事の見積もりを依頼

施工会社を決定し、見積もりを依頼します。
オフィスの原状回復に必要な施工業者は、オーナーや管理会社によって指定されている場合があります。特に指定されていない場合は、オーナーや管理会社と協議するか借主側で施工業者を探しましょう。

③原状回復工事の期間を決定

施工業者による現地調査が終わり、見積もりや工事内容についての合意ができたら、原状回復工事の期間を決定します。
オフィスの原状回復工事は、先述の通り、工事の開始日までに引っ越し作業を終える必要があります。そして、賃貸契約の解約日までに、原状回復工事を全て完了していなくてはいけません。オフィスの規模や工事内容によって工事期間は異なるので、施工業者としっかりと打ち合わせを行いましょう。

④工事の着工・立ち会い・確認

オフィスの原状回復工事が着工したら、施主の立ち合い・確認を定期的に行いましょう。
工事が契約通りに進められているか、想定外の問題はないかを確認するために、施工業者とコミュニケーションを取る必要があります。また、追加工事が必要になる場合もあるので、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

⑤原状回復工事の施工完了・引き渡し

原状回復工事が完了したら、最終チェックをします。
このときオーナーや管理会社に立ち会ってもらい、一緒にチェックを行うことで、トラブルのリスクを減らすことができます。工事内容の確認ができれば、引き渡しをして終了です。

まとめ

オフィスの原状回復について紹介しました。

オフィスの原状回復義務は、ほぼすべて借主側にあるため、工事の範囲や開始のタイミングは早めに確認しておく必要があります。
余裕を持ってスケジュールを立てることで、引き渡しに間に合わないというトラブルを防ぐことができます。

万が一、契約満了日までに原状回復工事が間に合わなかった場合は、追加の賃料が発生する可能性もあるので、注意しましょう。

当社では、現地調査からクリーニングまで一貫して対応することが可能です。原状回復でお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。