賃貸物件に住むときには契約するときにオーナーに敷金を預けます。

キレイに部屋を使っていれば退去するときにお金が戻ってきますが、部屋の使い方が悪いと戻ってこないこともあり、オーナーとトラブルになることもあります。

そのため原状回復の義務や、原状回復で入居者がどこまで費用を負担しなければならないかを知っておくのは大切です。

この記事では、原状回復の意味や負担する範囲について紹介しています。

原状回復にはどのような意味があるか

入居するときに借主は家賃とは別に敷金や保証金をオーナーに預けます。
これは入居者が汚したり壊した部屋を原状回復するときの費用として使用されます。

オーナー側では敷金を預かっておくことで、家賃を滞納されたときのリスクを減らすことも出来ます。
原状回復では入居者が部屋を借りる前の状態に戻す義務があります。

しかし誰かが生活すれば自然にできる汚れや傷、変色に関しては、どこまで回復するかの基準が曖昧だと、敷金の返還をめぐるトラブルが発生します。

そこで国土交通省が原状回復に関するガイドラインを公表しました。
ガイドラインによると、通常の生活で自然に付いた汚れや傷に関しては、入居者は負担する必要はありません。

どのような場合に原状回復で入居者が負担するのか

では具体的にどのようなことが通常の生活で自然にできる汚れや傷に含まれるのでしょうか？

例えば、入居者が自分の不注意でカギを無くしたり、ドアのカギを壊したときには修理の費用を負担しなければなりませんが、次の入居者のためにカギを新しくするときはオーナーの負担になります。

壁紙に関しては、入居者が吸ったタバコで、部屋中のクロスが黄ばんだときや、結露をオーナーに報告せず掃除もしないで、クロスがカビだらけになったときには入居者が張り替えの費用を負担します。

しかし冷蔵庫やテレビのうしろの電気焼けに関しては、通常の汚れと見なされるので入居者が負担する義務はありません。

フローリングに関しても、家具やテーブルを引きずって傷やヘコミが出来たときは入居者に責任がありますが、家具を置いた跡が床に残ることは通常利用の範囲に含まれます。

建具やドアについても、ペットや子どもが傷を付けたときには、入居者が費用を負担することになりますが、地震で建具が壊れたときには入居者に負担する責任はありません。

そのほかにもフローリングが太陽光で変色したときに、床の張り替えにかかる費用はオーナーの負担になりますが、入居者が窓を閉め忘れて外出してしまい、雨が部屋の中に入って床が変色した場合には入居者の負担になります。

また壁にカレンダーを貼った際に出来た画びょうの跡や、カレンダーを貼ってあった部分だけクロスの色が変わり、クロスを張り替えるときにも入居者の負担にはなりません。

しかし、クギやネジを使って壁に穴を開けたときの補修費用は、入居者が負担しなければなりません。

また窓を閉め忘れて床のフローリングに雨のシミが付いたときには、フローリングの交換費用は入居者が負担しますが、シミがない場所まで負担する必要はありません。

しかし一部だけ新しいフローリングにすると見栄えが悪いので、フローリングを一面の交換する必要が生じます。

その際にはシミの場所と通常の使用で出来た傷を差し引いた価格を入居者が負担する計算になります。

貸主と借主のトラブルを避けるためにできること

国土交通省のガイドラインが出たことで、原状回復をどこまで行うかが明確になり、前と比べるとトラブルは減りましたが、それでも完全になくなったわけではありません。

ガイドラインには法的な拘束力はないので、ときには入居者側が泣き寝入りしているケースもありえます。

では、原状回復に関するトラブルを防ぐためにはどうしたら良いのでしょうか。

一番のポイントは借りる部屋をよく確認して選ぶことです。
借りる部屋とはいえ、毎月8万円の家賃でも年間で96万円になりますし、5年間暮らせば480万円をオーナーに支払うことになります。

もし約500万円の商品を購入するときには慎重に検討すると思います。
同じように部屋を決めるときにも部屋の状態を見極めて、周辺の相場と比較して安いか高いかを調べることが重要です。

契約をするときには契約書と、部屋の使用説明書に書かれている内容によく目を通しておきましょう。
特約として、ハウスクリーニング業者に清掃を頼むので、費用を敷金から差し引くというような内容が書かれている場合もあります。

契約するときによくチェックしないで、退去するときになってから話が違うのではないかと思っても手遅れです。
特約の内容を十分に理解して、納得できるかどうか見極めるように心がけましょう。

またガイドラインには、壁のクギの穴の大きさについて具体的に書かれれているわけではないので、少しでも疑問があるときには、契約をする前にオーナーに確認するようにしましょう。

契約書と部屋の説明書を前もってチェックしておくとベストです。

契約するかどうか考えている状態で、契約書と部屋の説明書を見られるのかと疑問に感じる人もいると思いますが、一般的にはオーナーが不動産会社に相談すれば見せてもらえる可能性は高いです。

入居する前に部屋の状態をチェックすることが大切

内見のときや引越しをする前に、自分が借りる部屋に傷やシミがないかを確認することが大切です。
もし傷を発見したときにはスマホで写真を撮っておき、不動産会社やオーナーと情報を共有しておきましょう。

前もって写真を撮っておけば、不動産会社や担当者が変わっても証拠として残るのでトラブルを避けられます。
また入居している間は、部屋のメンテナンスを定期的に行いましょう。

特に水回りの水垢やカビについては、故意にメンテナンスを怠った結果出来た汚れや傷は入居者の負担になるので注意が必要です。
通常の生活をすることと、まったくメンテナンスをしないこととは違うことを覚えておきましょう。

引っ越しのときに原状回復をめぐって、オーナーとトラブルになると、互いに嫌な気持ちになりますし、退去がスムーズにいかずに余計な時間がかかります。

それを防ぐために、契約をするときに慎重になり、毎日のメンテナンスを忘れずに行いましょう。